潘石屹,再度屹立在风口浪尖上。

　　传了几日的流言,终于登上了SOHO中国的公告。

　　首先是微博网友爆料,“SOHO(中国)首席财务官倪葵阳因涉嫌内幕交易被警方带走调查,公司多名高官亦被调查”。随即有媒体引用知情人士消息,称“绝非空穴来风”。

　　今日午间,SOHO中国在港交所紧急发布澄清公告,称“已知悉首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易,正在接受调查。”

　　SOHO中国在公告中否认了其他董事、高管有被牵连,并称有关调查对集团的业务运作并无重大的不利影响。

　　但对于急着将SOHO中国转手套现的潘石屹来说,每一点负面新闻,都可能是压垮骆驼的那根稻草。

　　一、卖房心切

　　比起暴雷的许家印与恒大,或是刚刚10亿美元债券违约的世贸,潘石屹创办的地产商SOHO中国,境况还不算窘迫。

　　事实上,在高负债的中国房地产行业,潘石屹的SOHO中国,简直是一股清流。

　　资料显示,截至2021年6月30日,SOHO中国的账面总资产为711.10亿元,其总负债为332.46亿元,其整体资产负债率只有46.75%。

　　46.75%的负债率是什么概念?

　　国家降负债的三条红线实施一年半后,中国地产行业的负债率依然普遍高于80%,高企不下。

　　这样健康的数字,得益于潘石屹早早转身,带领SOHO中国做起了“包租公”的生意。

　　业务没出问题,但互联网上潘石屹的风评,比之许家印,并没有好上多少。

　　因为他太想“跑路”了。

　　今年3月份,许久没有露面的潘石屹,以线上形式出席了SOHO中国2022年首场租赁表彰会。

　　表彰会的重点,不是表彰,是卖房。

　　卖的也不是普通的商品房,是SOHO中国在北京和上海两地的核心物业。

　　SOHO中国指出,上述项目从北京三里屯到银河,从朝阳门到中关村,还有上海的中山广场、东海广场,面积从100平米到2800平米不等。这些待售物业共56套,预估价格超过13亿。

　　其中不乏租约及市场稀缺的整层房源,租金回报稳定,投资性价比极高。

　　更夸张的是,潘石屹卖房的决心:这批房产,SOHO中国打算按照市场估值的七折出售!

　　“我们相信市场,没有卖不出去的货,只有卖不出去的价”。

　　市场的反馈也很热烈,有SOHO的租售顾问表示“3月10日中午我们公布了出售的消息,来咨询和看房的人非常多,一天多的时间已经有七八套房源定下了,客户已经交了定金,热门房源非常抢手。”

　　为什么要七折卖房?这像极了许家印当初为了回款放出的花招。不知情的人,还以为SOHO中国遇到了难以解决的麻烦,暴雷在即。

　　连潘石屹自己都说:“现在公司遇到了困难,决定销售一些房子度过难关”。

　　但前文已经说过,在一众国内地产商中,SOHO中国的财务状况,算是很不错一批。

　　SOHO中国的财报也显示,去年中期尚有现金及现金等价物为27.68亿元,一年内到期的借款为11.82亿元。相较整个公司的体量,总体债务压力并不算大。

　　绕来绕去,背后真正的原因,恐怕还是潘石屹自己想要套现离场。

　　二、明修栈道

　　往前看,从2012年开始,潘石屹就不再在国内买地。在内地房地产最辉煌也最疯狂的时候,他忽然说SOHO中国全面转型,从今往后要做“包租公”。

　　这还可以被解释为正常的商业抉择,是在专注未来,押宝中国地产长远发展。但另一方面,SOHO中国开始不断出售旗下物业。

　　2014年,以82.82亿出售了上海SOHO静安广场在内的十万平米物业。2015年又以84.93亿元卖出了上海外滩国际金融中心一个地块50%的股权。

　　到了2019年10月,潘石屹计划出售SOHO中国旗下的“八大金刚”。包括北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO,上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和天山广场项目,加起来价格超过500亿的核心资产。

　　据不完全统计,六年时间,SOHO中国套现超过370亿元。

　　哪有打着包租公的招牌,实则年年卖房卖地的道理?

　　与之相对的,是潘石屹本人在海外的商业动作频频。

　　从2011年开始,通过家族信托不断加仓海外房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权。而后还出资7亿美元,联合了巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

　　算下来,总计也付出了超过百亿的人民币收购海外商业地产。此外,潘石屹手中的SOHO中国股权,也都转到他妻子,具有美国国籍的张欣名下。

　　对于种种外界质疑,他以自己的商人身份自辩:“我是一个纯粹的商人,不管做什么行业,只要纯粹就好,人就怕不纯粹。”

　　三、离场失败

　　但潘石屹要“跑路”的消息,始终不绝如缕。更重磅的讯息,曝光于2020年。

　　这一年3月,总部位于纽约的黑石集团传出将要以每股6元的数倍溢价收购并私有化SOHO中国。

　　黑石是全世界最大的房地产私募基金,堪称全球最大房东。这个消息迅速拉动了SOHO中国的股票价格。然而由于疫情等原因影响,这场交易未能达成。

　　很快,又传出了高瓴资本要收购SOHO中国的消息,再度引发外界关注。

　　高瓴资本方面迅速辟谣,但潘石屹套现离场的心思,已经路人皆知。

　　直到去年6月15日,一切似乎即将尘埃落定。

　　SOHO中国于港交所披露了被黑石中国收购的消息。黑石将以每股5港元、总价236.58亿港元的价格取得SOHO中国控制权,占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将仅保留9%的股权。

　　负责收购的高管中,黑石集团亚洲房地产部门的董事总经理阎岩,正是SOHO中国的前总裁。

　　2021年的报价,比2020年的低了20%。但一心想卖掉SOHO中国的潘石屹,只想落袋为安,不再斤斤计较。

　　但他的计划赶不上变化。

　　2021年8月6日,SOHO中国公告称,国家市场监管总局已对要约方(黑石)根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。SOHO中国及黑石将被进一步要求提供信息和资料供监管机构审查。

　　一个月后,SOHO中国再发公告,鉴于满足先决条件的进展不足,宣告交易终止。

　　这意味着,这场交易没有通过市场监管总局的反垄断调查。老潘套现离场的美梦,还是碰到了钉子。

　　这次外界传闻中,倪葵阳的事件,似乎正和黑石的收购相关。

　　一张疑似SOHO中国员工的危机对话截图中提到,“可能与2021年某石收购期间内幕交易有关”,“倪在股市上套取大量现金,公开跑路”。

　　这位44岁的首席财务官倪葵阳,在2008年7月加入SOHO中国,曾任财务总监、副总裁等职位,在会计及财务方面拥有逾20年的经验。

　　在SOHO中国这两年间不间断的出售传闻中,每一个关键信息的释出,都带动了股价的剧烈波动。黑石收购传闻时,股价曾经暴涨38%,高瓴资本谈判传闻时,也曾暴涨40%。

　　SOHO在公告中强调“公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况,亦没有被调查。但是,对于有关当局要求提供的资料给予了充分配合。”

　　但未来情况如何,还为未可知。首席财务官涉嫌内部交易,是否会上演“拔出萝卜带出泥”的剧情,这些猜测还要等待警方的进一步调查结果。

　　这样的负面新闻,持续摧残着SOHO中国的股价。截至目前,每股价格只剩下1.4港元,比黑石当初的收购价格,可谓腰斩再腰斩。

　　四、风云变幻

　　1992年的北京,人均住房面积7平方米。

　　这是26岁的潘石屹,在海南打拼的第三个年头。

　　他睡过大街,干过砖厂,终于在房地产市场看到了成功的希望。

　　这时正值海南泡沫的最高点。据海口市规划局的一组数据,人口总数30万的海口,人均住房面积高达50平米。

　　于是岛上出现了一万八千家房地产公司,每个人都希望楼市再热一点。

　　而潘石屹与冯仑等万通六君子,看到了泡沫危机。带着鼓鼓囊囊的钱包,从海南跑回了北京。

　　往后,地产界不断传出他们的传说。新世界广场项目开盘,5天销售进账5亿,资产迅速膨胀到48亿。万通在上交所敲钟上市。

　　然后潘石屹与张欣创立的SOHO中国,作为“中国最大甲级写字楼开发商”在港上市,创下亚洲最大商业地产IPO的纪录。他成为房地产界的风云人物,“只在最高端的城市开发高档物业”。

　　又一转眼,风云突变。吃足了房地产红利的潘石屹,开始谋求离场。

　　2019年的时候,潘石屹曾经放话,期望外界千万不要相信谣言,“我现在拿的是中国护照,第二,房子建在这里,我是带不动的,所以说我跑了,都是谣言。”

　　现在套现受阻、离场失败,首席财务官又陷入丑闻,桩桩件件,如一根一根稻草压下来。

　　摆在潘石屹面前的,是时代的迷局。走错一步,日落西沉。